Valoraciones

 No se aventure a fijar un precio por su propiedad por indicación de su conserje o de algún vecino; sería un mal principio.

Cuente con una valoración real hecha por un perito judicial inmobiliario capacitado, que le dará un servicio personalizado y profesional. Es siempre el primer paso de una buena venta.

Será un trámite previo a la hora de contratar cualquier servicio con nosotros.

Operativa para el cálculo del valor real del inmueble

Sin entrar ahora en los inmuebles alquilados (pisos, locales…) o afectos a una explotación económica (por ejemplo hoteles), en los que, empleamos el método de capitalización, para calcular su valor (inversión que genera una determinada renta), y en el cual, llegamos a dicho valor aplicando una rentabilidad estandar óptima y unos rendimientos netos anuales, la forma habitual de tasar o valorar un inmueble terminado es el método comparativo, por medio del cual se evalúa el inmueble a tasar en relación a otros inmuebles de parecida condición e igual ubicación. La muestra resultante compuesta por dichos inmuebles (“testigos”) nos dará el valor real del que es objeto de tasación, si bien el precio, o más concretamente la repercusión (cantidad de dinero por metro cuadrado) de cada inmueble de dicha muestra, deberá previamente homogenizarse respecto al que es objeto de tasación, en base a parámetros como la antigüedad y la calidad constructiva, la altura de planta, la situación interior o exterior, la adecuación al tamaño, el equipamiento y los acabados interiores, etc…

En algunos casos, por no haber muestra suficiente, o por la no idoneidad de utilizar el método comparativo, mayormente en obra nueva o sin finalizar su construcción, o bien simplemente cuando se quiere contrastar el valor obtenido por medio del método comparativo, empleamos el método del coste. Mediante este método, se llega al valor real del inmueble, gracias a calcular el coste total que supondría la reposición del inmueble objeto de tasación, por otro nuevo, con materiales y técnicas actuales, de igual condición y características (CRB), para acto seguido, aminorar dicho valor con la aplicación de una depreciación (“D”) por su estado de conservación, por su antigüedad, y/o por su funcionalidad, para finalmente al valor resultante (CRN) sumarle un coeficiente de mercado (“K”), obteniendo ahora sí, del resultado de todo lo anterior, un valor de mercado (VM):

  • (CRB) Coste de reposición bruto: coste que supondría tener hoy un inmueble equivalente nuevo con métodos y materiales actuales.
  • (D) Depreciación física: Porcentaje a deducir sobre el valor de reposición bruto debido a la conservación y a la antigüedad del inmueble.
  • (CRN) Coste de reposición neto: Valor resultante tras aplicar la depreciación física al valor de reposición bruto.
  • (k) Coeficiente de Mercado: Porcentaje a sumar al valor de reposición neto equivalente a los gastos y al beneficio del promotor + un ajuste adicional en base al propio mercado (oferta – demanda).

¿Qué nos aporta saber el valor real del inmueble?

Con el valor real conocemos el precio más probable que llegarían a convenir el vendedor y el comprador para la compraventa de un bien inmueble, en circunstancias normales, y con un tiempo de comercialización razonable. Es por ello que si queremos tener posibilidades de vender desde el principio, en términos generales, el precio inicial de salida o “precio de oferta”, debe como mínimo parecerse al valor real del inmueble (concretamente debe de ser algo superior a este último).

Además de la valoración en sí misma, al cliente se le facilita diversa información como por ejemplo, los fundamentos que han facilitado la obtención del valor de tasación, la situación de la oferta y de la demanda en su zona, la tendencia, y la proyección del mercado, etc …

Es de gran interés, y nos será muy útil, que podamos disponer en el mismo día de la visita a su inmueble de la siguiente documentación:

  • Plano del inmueble (si lo hay)
  • Fotocopia de la Nota simple del Registro de la propiedad o del Título de Propiedad
  • Fotocopia del Contrato de arrendamiento (si está de alquiler) y del último recibo o factura

VALORACIÓN CUALIFICADA SIN COSTE Y SIN COMPROMISO

910 510 571 · 605931212