Operativa para el cálculo del valor real del inmueble
Sin entrar ahora en los inmuebles alquilados (pisos, locales…) o afectos a una explotación económica (por ejemplo hoteles), en los que, empleamos el método de capitalización, para calcular su valor (inversión que genera una determinada renta), y en el cual, llegamos a dicho valor aplicando una rentabilidad estandar óptima y unos rendimientos netos anuales, la forma habitual de tasar o valorar un inmueble terminado es el método comparativo, por medio del cual se evalúa el inmueble a tasar en relación a otros inmuebles de parecida condición e igual ubicación. La muestra resultante compuesta por dichos inmuebles (“testigos”) nos dará el valor real del que es objeto de tasación, si bien el precio, o más concretamente la repercusión (cantidad de dinero por metro cuadrado) de cada inmueble de dicha muestra, deberá previamente homogenizarse respecto al que es objeto de tasación, en base a parámetros como la antigüedad y la calidad constructiva, la altura de planta, la situación interior o exterior, la adecuación al tamaño, el equipamiento y los acabados interiores, etc…
En algunos casos, por no haber muestra suficiente, o por la no idoneidad de utilizar el método comparativo, mayormente en obra nueva o sin finalizar su construcción, o bien simplemente cuando se quiere contrastar el valor obtenido por medio del método comparativo, empleamos el método del coste. Mediante este método, se llega al valor real del inmueble, gracias a calcular el coste total que supondría la reposición del inmueble objeto de tasación, por otro nuevo, con materiales y técnicas actuales, de igual condición y características (CRB), para acto seguido, aminorar dicho valor con la aplicación de una depreciación (“D”) por su estado de conservación, por su antigüedad, y/o por su funcionalidad, para finalmente al valor resultante (CRN) sumarle un coeficiente de mercado (“K”), obteniendo ahora sí, del resultado de todo lo anterior, un valor de mercado (VM):
- (CRB) Coste de reposición bruto: coste que supondría tener hoy un inmueble equivalente nuevo con métodos y materiales actuales.
- (D) Depreciación física: Porcentaje a deducir sobre el valor de reposición bruto debido a la conservación y a la antigüedad del inmueble.
- (CRN) Coste de reposición neto: Valor resultante tras aplicar la depreciación física al valor de reposición bruto.
- (k) Coeficiente de Mercado: Porcentaje a sumar al valor de reposición neto equivalente a los gastos y al beneficio del promotor + un ajuste adicional en base al propio mercado (oferta – demanda).